Huurkoop tegen Armoede

 Interview met NIDA fractiemedewerker Jeroen Schilder over ‘Huurkoop 3.0’

Wonen: een mensenrecht dat duurder wordt

Een plek om te wonen, een dak boven je hoofd. Het is een basisbehoefte en een mensenrecht. Maar in de praktijk is het recht op wonen niet onvoorwaardelijk en niet universeel. Huizenprijzen stijgen. Huren stijgen. Je hebt steeds meer geld nodig om van dit mensenrecht te kunnen genieten. Het kost een steeds groter percentage van ons inkomen.[1] En stijgende huren zorgen voor een toename in de geldstroom van arm naar rijk. Betaalbaar wonen is een belangrijk thema voor de RAB. Net als de financiële instrumenten die ingezet kunnen worden om te voorzien in deze basisbehoefte.

De Rotterdamse politieke partij NIDA heeft 16 mei een initiatiefvoorstel ingediend dat onze interesse heeft gewekt: ‘Huurkoop 3.0’. Het is een plan om huurders de mogelijkheid te geven om geleidelijk eigenaar te worden van het huis dat ze huren. Rutger Henneman en Sjoerd van Schooneveld gingen namens de RAB langs bij de NIDA-fractie om naar dit plan te vragen. We spraken met fractiemedewerker Jeroen Schilder. En we waren onder de indruk.

Tussen wal en schip

– RAB: Welk probleem moet Huurkoop 3.0 oplossen?

Schilder: Er zijn veel problemen op de woningmarkt, met name dat er te weinig betaalbare woningen zijn. Mensen in het middensegment hebben weinig mogelijkheden om door te stromen. Het politieke debat gaat vooral over de hoeveelheid van type woningen, dat is maar een deel van de uitdagingen. Wij denken dat er veel problemen bestaan omdat er te weinig variatie is in de financieringsmogelijkheden. Je moet kiezen tussen huur of koop.

Er zijn veel mensen die niet in aanmerking komen voor een reguliere hypotheek, zoals starters, flexwerkers, mensen die uit principiële of levensbeschouwelijke overtuigingen geen schulden willen of kunnen dragen of geen rente willen of kunnen betalen. Veel mensen betalen daarnaast maandelijks een huurprijs die hoger is dan de vaste lasten voor een hypotheek. Maar vanwege de strenge hypotheek-eisen of vanwege budgettaire overwegingen komen ze niet in aanmerking voor een hypotheek. Ons plan speelt in op deze groep. Wij stellen voor dat we in Rotterdam gaan starten met een huurkoop pilot. Huurkoop 3.0 betekent dat je maandelijks huur betaalt maar daarnaast ook aandelen opbouwt in je huis. Je wordt daarmee mede-eigenaar van je huis. En na een jaar of 20 of 30 ben je volledig eigenaar geworden van het huis dat je hebt gehuurd.

Huurkoop 3.0

– RAB: Hoe werkt Huurkoop precies?

Schilder: In de afgelopen eeuw zijn er eerdere varianten geweest van Huurkoop. In ons voorstel, ‘Huurkoop 3.0’, vallen we terug op een huurkoop-variant die is ontwikkeld in Maleisië. Je betaalt maandelijks een bedrag waarmee je aandelen opbouwt. Daarnaast betaal je een bedrag aan huur, je woont immers in een woning die niet helemaal van jou is. Deze variant gaat uit van een gedeeld eigenaarschap tussen de investeerder of corporatie aan de ene kant (wij noemen dat de ‘huur-verkoper’) en de bewoner of ‘huur-koper’ anderzijds.

Ik zal een voorbeeld geven. Stel je gaat verhuizen naar een huis van 200.000 euro. Je koopt jezelf in voor 10 % van de waarde van het huis. Dan wordt het huis voor 10% (20.000 euro) van jou. De andere 90% blijft van de investeerder of corporatie. Je maakt afspraken over het aantal jaar waarin je de resterende 90% van je huis wil opkopen, bijvoorbeeld 25 jaar. De maandelijkse lasten zijn dan ongeveer 1000 Euro. Bij een reguliere hypotheek zou je 750 euro betalen voor de aflossing en 250 euro rente. Bij een huurkoop-regeling ga je gemiddeld per maand 750 euro aandelen opbouwen in je huis en daarnaast betaal je gemiddeld 250 euro huur. We gebruiken een reguliere hypotheek in dit voorbeeld als benchmark om uit te leggen hoe het werkt. En ook om duidelijk te maken hoe investeerders evenveel rendement kunnen maken als met een reguliere hypotheek, zonder dat de koper in de schulden raakt en rente hoeft te betalen. Hetzelfde rendement, maar wel meer ethisch, meer maatschappelijk verantwoord.

Gedeeld risico, nooit een schuld

Schilder: Wanneer je 100% aandelen hebt, ben je volledig eigenaar en heb je het huis gekocht van de investeerder. Als je in de tussentijd de woning gaat verkopen, dan deel je naar rato in de meerwaarde of in het verlies. Stel na vijf jaar ben je voor 25% eigenaar van je woning. Je hebt het huis gekocht voor 200.000 euro. Je verkoopt het huis voor 250.000 euro. Met de huidige stijgende huizenmarkt zou dat zomaar kunnen. Dan gaat 25% van die 250.000 naar jou als huurkoper. En 75% gaat naar de investeerder. Jij krijgt 62.500 en de investeerder krijgt 187.500 euro.

Stel de huizenmarkt keldert en je huis is 160.000 euro waard. Dan is je aandeel van 25% nu 40.000 Euro waard. Je hebt geen schuld opgebouwd (je hebt geen geld geleend). En het risico is gedeeld. Jij hebt een verlies van 10.000. Het aandeel van de investeerder is 30.000 minder waard geworden. Bij een hypotheek ga je een schuld aan én draag je het volledige risico. Wordt het huis minder waard, en ben je genoodzaakt je woning te verkopen, dan moet je nog steeds je hypotheek afbetalen.

Omdat de investeerder, zeker in de eerste jaren, ook een risico draagt, moeten er goede afspraken en voorwaarden worden gesteld over een ongewenste vroegtijdige verkoop. Zoals een eerste koop-optie voor de investeerder. Dat betekent dat hij of zij het recht heeft om jouw aandeel in het huis te kunnen opkopen als je verhuist. Als jij gaat verhuizen, dan ontstaan er drie opties. (1) Een nieuwe bewoner koopt zich in door jouw aandeel over te kopen. Die nieuwe bewoner maakt het contract af dat in eerste instantie was afgesloten. (2) De (woningcorporatie of) investeerder koopt jouw aandeel over en wordt weer voor 100% eigenaar. (3) De investeerder verkoopt ook zijn aandeel. Dan staat het hele huis te koop.

– RAB: Wie zien jullie voor je als mogelijke huurverkopers en waarom zouden zij meedoen?

Schilder: Wij denken vooral aan woningcorporaties omdat zij zelf al veel woningen bezitten die zij om de zo veel tijd op de markt brengen. Wij geloven in de oorspronkelijke visie en taak van woningcorporaties. Hun verantwoordelijkheid is dat mensen op een sociale en toegankelijke manier voorzien worden in betaalbare woningen. Wij geloven dat zij vanuit die maatschappelijke verantwoordelijkheid het snelst te overtuigen zijn van de meerwaarde van HuurKoop3.0.

Met dit soort huurkoop-constructies is voor de duidelijkheid hetzelfde rendement te maken als met reguliere hypotheken. Maar we zien bij geinteresseerde banken en investeerders nog koudwatervrees. Het is nieuw en nog niet uitgekristallisseerd hoe het gedeelde risico en gedeeld eigenaarschap uitwerking vindt in de praktijk van contracten, aktes en belastingen.

– RAB: Bestaan er in Nederland vormen van Huurkoop?

Schilder: Er bestaan verschillende vormen van rentevrij bankieren. Er zijn wel banken die op een vergelijkbare manier werken. Met name in de wereld van Islamic Finance, zoals in Maleisie. Zij hebben het dan niet over een HuurKoop3.0, maar over een aandelenhypotheek. Maar van een ander deel van de rentevrije koopvormen kan je je afvragen of er in essentie werkelijk een verschil is met de reguliere schuldeneconomie, omdat ze niet schuldenvrij zijn. Stel bij een reguliere hypotheek van 200.000 verdient een bank ongeveer 80.000 euro aan rendement. Veel ‘rentevrije’ hypotheken laten je dan voor een huis van 200.000 een lening afsluiten van 280.000 die je geleidelijk terug moet betalen. Je draagt als koper dan nog steeds een enorme schuldenlast met ook alle risico’s. Ik zou dus niet zeggen dat deze koopvormen heel veel socialer of ethischer zijn dan reguliere hypotheken.

Overheid

– RAB: Hoe willen jullie het plan realiseren?

Schilder: Wij hebben een concept neergelegd bij Wethouder Kurvers (Wonen en Bouwen). En ook bij banken en andere experts om met ons mee te kijken. Als we alle reacties hebben verwerkt hopen we dat de wethouder of de gemeenteraad met het plan instemt. Er moet dan een taskforce komen in Rotterdam die het plan als pilot verder gaat uitwerken in samenwerking met experts, investeerders, woningcorporaties, burgers, huurdersverenigingen, etc. Daarna moet die pilot natuurlijk uitgevoerd worden.

– Waarom spelen jullie dit via de overheid? Kan het niet sneller? Kan je geen investeerder of bank vinden die dit een goed idee vindt en bereid is om huurkoop aan te bieden?

Schilder: Uit de vele pogingen die al gedaan zijn om dit via de markt te regelen, blijkt dat initiatiefnemers bij geinteresseerde banken, investeerders, of woningcorporaties op koudwatervrees stuiten. Daarbij komt dat regelgeving, juridische kaders, landelijke wetgeving nog onvoldoende aansluit op dit soort huurkoop-constructies, ofwel onduidelijk is. Veel wet- en regelgeving is gebaseerd op het een stelsel dat uitgaat van schuld en rente.

Voor de meeste investeerders geldt: zoals het nu werkt, werkt het goed. Daarom is de steun van de overheid en de inzet van woningbouwcorporaties belangrijk, zodat we gezamenlijk de meerwaarde onderschrijven, de krachten bundelen en waar nodig samen naar nieuwe voorstellen voor wet en regelgeving kunnen kijken. Wij hebben een concept al neergelegd bij het ambtelijk team van de wethouder. En de eerste reacties zijn positief.

Huurkoop tegen groeiende Maatschappelijke Ongelijkheid

– Hoe helpt huurkoop armoede te bestrijden?

Schilder: Het helpt in ieder geval schulden te voorkomen en de risico’s en de armoede die daaruit voortkomt. Het voorkomt dus nieuwe armoede, eerder dan dat het de armoede die er nu is bestrijdt.

Ik verwacht dat door de voorzichtigheid van investeerders of woningcorporaties die mee gaan doen aan een pilot, een huurkoop constructie maandelijks iets duurder zal uitvallen dan wat mensen nu aan huur betalen. Met het verschil dat je wel maandelijks woningbezit opbouwt en aan het einde van de rit je een eigen woning hebt. Maar dat het ietsje duurder is, is slechts mijn verwachting, het hoeft niet. Het is dus ook nog onzeker of mensen met een laag inkomen iets hebben aan de pilot.

Maar, de pilot zal naar mijn verwachting in ieder geval wel geschikt zijn voor die categorie mensen in het middensegment die net genoeg verdienen om hun huur te kunnen betalen, maar niet voldoende om een reguliere hypotheek te krijgen en daardoor niks opbouwen. Dit is een risicovolle groep, met bijvoorbeeld ZZP’ers die ook veel arbeidsonzekerheid ondervinden. Er hoeft maar iets te gebeuren en mensen uit deze groep leven onder de armoedegrens. Voor hen is een huurkoopregeling geschikt om uit de schulden te blijven en toch woningkapitaal op te bouwen en bij een tegenslag dus niet direct in problemen te komen. Samengevat: huurkoop helpt om ervoor te zorgen dat deze kwetsbare groep minder snel in armoede terecht komt.

Maar de grootste sociale winst is dat rente en schuld uit het financieringssysteem voor huizen wordt gehaald. In schuld en rente schuilen continue mechanismes die ten grondslag liggen achter de groeiende maatschappelijke ongelijkheid.

Einde van Sociale Huur?

– RAB: Betekent jullie plan niet het einde van de sociale huursector? Als over een jaar of 30 iedereen zijn huis heeft afbetaald, dan hebben woningcorporaties geen woningen meer. En zijn alle woningen geliberaliseerd. Verlies je als samenleving dan niet de regie over huizenprijzen?

Schilder: Een deel van de sociale huurwoningen zou best op deze manier kunnen worden overgekocht door de bewoners ja. Maar is dat slecht? De beste manier om armoede te bestrijden is dat mensen eigenaarschap over hun woning krijgen. Dat is, geloof ik, socialer dan sociale huur. Als je een sociale huurwoning huurt, blijf je onderaan de ladder staan. Je blijft je huur maandelijks betalen, maar je kan niks opbouwen. Je kan niks achterlaten voor de volgende generatie. Het is dus juist goed als een deel van de sociale huurwoningen wordt vervangen voor sociale huurkoopwoningen.

Ons plan overstijgt ook politieke tegenstellingen. Ook de VVD wil dat mensen hun eigen woning bezitten. Ook de VVD zal prima achter ons plan kunnen staan. Het vergroot de financieringsmogelijkheden voor burgers en het verbetert ook de doorstroom op de woningmarkt.

– RAB: Dank je wel voor deze vernieuwende kijk op sociale woningbouw. We zullen jullie plan met belangstelling blijven volgen.

 

Auteurs: Rutger Henneman en Sjoerd van Schooneveld (RAB)

 

 

[1] Dat blijkt o.a. uit onderzoek van het NIBUD: https://www.nibud.nl/consumenten/nibud-meer-dan-helft-van-budget-op-aan-vaste-lasten/